Service樓宇按揭・業主貸款

2026 年香港按揭規則：四個你必須知道的數字

過去幾年香港的按揭規則有過重大改動，網上大量舊文章仍在引用已失效的數字（例如「樓價愈高、成數降至六成」、「自僱人士 DSR 降至 45%」）。以下是現行的框架。

• 70%按揭成數上限。金管局自 2024 年 10 月 16 日起，把住宅物業、非住宅物業及獨立車位的按揭成數上限劃一為 70%，取代以往按樓價分層的複雜制度。
• 50%供款與入息比率（DSR）上限。同樣自 2024 年 10 月 16 日起劃一為 50%，不論自住或非自住、住宅或非住宅。
• 已暫停加息 2 厘的壓力測試要求，自 2024 年 2 月 28 日起暫停；現時銀行審批主要以 DSR 不超過 50% 為準。
• 9 成經按揭保險計劃可達的最高成數。合資格買家透過香港按證保險有限公司（HKMCI）的按揭保險計劃，樓價 1,000 萬港元或以下最高可做九成按揭，並須繳付按保保費。

按揭保險計劃的樓價分層

DSR 怎樣計？卡數如何吃掉你的按揭額

DSR 的計法很直接：每月總債務供款 ÷ 每月收入，不可超過 50%。關鍵在於「總債務供款」不只是這筆按揭——信用卡、私人貸款、車貸、稅務貸款的每月供款都會計入。

換個角度看：每 1,000 元的卡數月供，大約吃掉你 22 萬元的按揭額度。這就是為什麼「上會前先清卡數」不是理財潔癖，而是實際的數學需要。如果你正準備到大行申請按揭，建議先看清卡數・債務整合，把分散的高息短期供款整合，壓低每月供款總額；再參考二線財務清數處理多間財務公司的短期尾期。

另一組數字同樣要留意：以貸款額 400 萬元、年利率 3.5%、30 年計，月供約 17,962 元；在 DSR 50% 的規則下，單是這筆按揭就需要約 35,924 元 的月入支持（且假設你沒有其他債務）。

未補價居屋、租置、夾屋的加按規則

必須先獲房屋署署長批准

現時資助出售房屋單位業主如欲在尚未繳付補價的情況下把單位加按，必須事先獲得房屋署署長批准；署長在給予批准時會按情況訂出條件，業主加按時必須遵循該等條件。而審批門檻相當明確：只有當業主經濟有困難，並急需一筆款項應付一些意料之外的個人或家庭開支時，加按申請才會獲批准。

官方列明可獲批准的原因

• 籌措醫藥費；
• 家庭成員的教育費；
• 殮葬費；
• 業主因離婚或分居而根據離婚令需向配偶支付一筆金額或支付贍養費；
• 業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。

如業主因其他原因（例如純粹的個人財務問題）申請加按，則須根據個別情況考慮——換言之，「想清卡數」本身並非官方列明的當然理由。這正是很多未補居業主卡在中間的地方。

可獲批的加按金額怎樣計

按政府公開答覆，獲批准的加按款額最高為房屋署署長在業主申請加按當天所估定的單位售價的 80%，與當時尚未清還的按揭貸款額之間的差額；部分計劃（例如私人機構參建居屋計劃及租者置其屋計劃）則以署長評定的單位市值扣除補價後餘額的 80%，再扣除未清還的按揭貸款額計算，並以較低者為準。最終能否加按及實際金額，還要看貸款機構政策、單位價值及申請人在還款期內可用作還款的收入。

放債人牌照條件第 7 條：抵押的合法前提

按放債人牌照條件第 7 條，放債人在接受香港房屋委員會資助單位作為抵押品之前，必須取得補價已全數繳清的確認書，或房屋署署長的書面批准。這條規則同時是業主的保護網：如果有機構聲稱可以在沒有上述文件的情況下「用未補居做抵押借錢」，那本身就是違規訊號。

未補居業主的另一條路

正因為抵押這條路被法例鎖死，市場上針對未補地價居屋、租者置其屋及夾屋業主的方案，一般以無抵押業主貸款形式處理：貸款不以單位作抵押、不會在土地註冊處登記任何按揭、毋須房屋署批准，亦不影響原有按揭。額度則按物業市值及還款能力評估釐定。若你同時有信貸紀錄顧慮，可併看免TU貸款。

加按的實際成本與開支

浮動利率：P 按、H 按與封頂位

加按貸款的利率並不是固定的。市場上大部分業主都選用與銀行最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）掛鈎的計劃，換言之加按利息有機會浮動。H 按一般設有以 P 為基礎的「封頂位」，當拆息急升時以封頂位計息；但封頂位本身也會隨 P 變動。歷史上利率波幅可以很大——在 1997 年樓市高峰期，本港按揭利率曾處於雙位數水平，浮動利率令每月還款額難以長期掌握。

一次性及潛在開支

• 律師費：加按須聘請律師處理按揭契及查核業權，這是一項必要開支。
• 估價費：銀行需為物業估價才決定可批成數，估值受物業種類、樓齡、是否曾加建改建等因素影響。
• 罰息期／現金回贈回撥：若原有按揭仍在罰息期內轉按或加按，可能觸發提早還款罰息或需退回現金回贈。
• 按保保費：經按揭保險計劃提高成數者，須額外繳付保費。
• 時間成本：由遞交文件、估價、審批到律師樓完成手續，通常以數星期計。

業主貸款 vs 加按：一表看清

業主按揭貸款清數

在生活指數高企的香港，不少人或多或少都背負著一些債務，最常見的有物業按揭貸款、私人貸款、汽車貸款等等；即使沒有申請任何貸款，或許都有使用信用卡的習慣，其實信用卡也是一種無抵押貸款，也是最容易引致債務問題出現的消費工具。如果你經常擔心每月的還款問題，又沒有足夠存款儲蓄應付日常生活，經常依賴信用卡消費或有碌爆卡的情況，甚至完全無能力償還每月信用卡或貸款結欠，慣性地向親友或朋友借錢——這種種跡象都反映你已經出現債務問題。若被債務纏身難免會日夜擔憂，構成嚴重心理壓力及影響長遠個人發展；若不想再面對負債過重、債養債，甚至瀕臨破產，應及早由根本解決問題。

持有物業的業主，在這件事上其實比其他人多一個選項：物業本身就是一項可以換取較佳條款的資產。但要用得其所，前提是先算清楚整合前後的實際年利率與總還款額，而不是單純比較月供高低。若你的負債已明顯超出長期還款能力，則應考慮債務舒緩（DRP）、債務重組（IVA）甚至破產等方案，詳細比較見首頁五大債務方案比較；本港亦有非牟利機構提供免費債務輔導，例如香港明愛債務及理財輔導服務，法律資訊可參考社區法網 CLIC。

信用卡還款陷阱

由於信用卡使用方便，可免除攜帶大量現金的不便，但消費者或許一直未有清楚了解使用信用卡背後的條款和收費，甚至輕視每月只繳還 min pay（最低還款額）或部份還款所引致的利息負擔，無意間已墜入還款陷阱，利息金額更可能高達原先結欠的一至兩倍。

循環利率實際有幾高

香港信用卡的循環利率一般為實際年利率約 28% 至 40%。以公開條款為例，滙豐於 2026 年 5 月生效的信用卡條款列明，若未全數繳清，零售簽帳財務費用以年息 35.88% 計算，現金透支達 37.98%；恒生的計算方式相似，年息同為 35.88% 起。銀行普遍採用平均每日餘額法計息：利息 ＝ 每日平均餘額 × 日利率 × 計息天數，日利率為年利率除以 365。以月息 2.99% 計，複利年化成本約 42.4%。

最低還款額的結構問題

最低還款額常見計法有兩種、取其較高者：結欠的 1% 至 1.5% 加上該期利息及財務費用；或一個指定金額（常見 50 元至 300 元不等）。部分銀行採用結欠 1% 至 5%，並會加上所有逾期未還款項、超額部分及分期付款金額。由於還款先用於支付利息及費用，真正償還本金的部分極少，清還卡數變得無了期。

此外，一旦選取只還 min pay，除了要負擔高昂的利息，所有新增的簽帳、信用卡自動轉帳項目及舊有的分期付款等帳項，一概都會即時計息。金管局的消費者教育資料明確指出：若未能在到期日全數清還款項，新簽帳項會即時起計利息；在計算利息時，所有未繳清的結欠及該月的新簽帳項均會被計息，只有在信用卡戶口並無任何結欠時，該月新簽帳項才可享免息期。而客戶如在到期還款日未有繳付最低還款額，便會被收取逾期費用，通常是最低還款額或其某個百分比並設有上下限；按金管局指引，逾期還款的收費不應高於最低還款額。

所以只交最低還款額只能解決一時的還款壓力，實質卻是會墜入長期負債的陷阱；要擺脫卡冚卡、數冚數的財務困境，定必要及時清還所有卡數。完整的計算與四種清卡數方法比較，見清卡數・債務整合；信貸紀錄保留年期見該頁 TU 一節。

業主樓按貸款常見疑問

要解決債務困難、資金週轉不靈、卡數越滾越大、負債累累等問題，如果你持有物業、是物業業主，就已經比他人更容易解決財困問題了。很多時業主們面對需要資金週轉或要借錢解決燃眉之急，都會即時想到將已有物業加按套現。無疑，伴隨物業價值上升，可作貸款的金額也相繼提升。不過選擇加按物業貸款時，又是否完全了解當中的手續、貸款額、還款期或利息支出等細節呢？

加按究竟是什麼

物業加按實指樓宇按揭的一種，即透過「加按」這種貸款形式套現一筆資金：將原有已抵押給銀行做按揭的物業，再一次進行按揭貸款安排，從而申請額外的貸款金額。換句話說，如要進行「加按」就等於再申請多一次按揭貸款，同樣要向銀行遞交個人資料、入息證明等供審批，並須符合金管局訂下的按揭成數及供款與入息比率要求。

現行規則與舊資料的分別

這裡要特別更正一個常見誤解：網上大量文章仍寫「加按須通過加息 2 厘的壓力測試」、「自僱人士或高成數按揭的 DSR 會被調低至 45%」、「已有按揭物業者按保 DSR 降至 40%」——這些都是舊制。現行框架是：加息 2 厘的壓力測試自 2024 年 2 月 28 日起暫停；DSR 上限自 2024 年 10 月 16 日起劃一為 50%；按揭成數上限同日劃一為 70%。不過結論方向不變：由於 DSR 計算會把所有債務供款計入，如業主是希望藉加按借錢清還卡數或欠債，可批的貸款額往往會被現有債務供款「先扣一刀」，以致套現金額不足以償還所有債項——上文DSR 示意計算已用數字說明這一點。

物業種類與業權的影響

按揭套現的手續、貸款額或利率，都會因不同物業種類或業權而有所不同。聯名物業要加按，需得到所有業主簽名同意；如按揭物業屬未補地價的居屋或租置房屋，便需要向房屋署署長申請，而只有經濟有困難並急需款項應付意料之外的個人或家庭開支的家庭才能獲批。另外，要獲得銀行按揭貸款亦不容易，因為銀行需將物業作估價才決定批出的按揭成數，按揭成數必低於估值；而物業的估值更會受多項因素影響——不受大眾歡迎的物業種類，例如曾加建或改建的樓宇單位、凶宅等，都因為較難轉手，所以銀行不願意為此類型業主批出按揭貸款。以上各樣嚴謹繁複的審批程序，令加按套現比私人貸款所需時間更長、風險更高，阻礙急需現金人士套現週轉。

所需文件

• 香港身份證（正反面清晰副本）。
• 住址證明：三個月內的水、電、煤、電訊或銀行月結單。
• 物業資料：物業地址、業權狀況（樓契或買賣合約）、是否聯名、是否未補地價。
• 現有按揭資料：最近數期按揭供款紀錄或銀行月結單、尚未清還按揭餘額。
• 管理費單／差餉單：用以核對物業資料。
• 收入或入帳紀錄：薪金證明、自動轉帳紀錄或三至六個月銀行月結單；自僱可用商業登記及公司銀行紀錄。
• 負債清單：逐間列明機構、欠款本金、月供、實際年利率、剩餘期數及有否逾期。

即使欠缺傳統入息證明，仍可透過銀行入帳紀錄等替代資料評估還款能力；但按牌照條件第 15 條，負擔能力評估是必須的步驟，因此完整的負債清單對能否計出可行方案至為關鍵。相關程序與你的法定權利，見關於我們：貸款協議你的權利。

有樓實借到

現時除了上述所提及的按揭貸款、加按套現方式獲取一筆資金外，其實業主私人貸款亦是另一種值得急需現金、想一筆過還清卡數或走出債冚債困境人士考慮的方法。這種針對持有物業業主推出的私人貸款，一般稱之為業主貸款或物業貸款，是一種無抵押的私人貸款，即無需以物業作抵押，所以不會受坊間物業貸款要求所限制，亦無需受金管局按揭成數及 DSR 上限限制，更可節省過多手續及批核時間；例如聯名物業業主私人貸款，可無需所有業主一同簽名申請。

而時下亦有部分物業按揭私人貸款公司，提供專門針對居屋、租者置其屋或夾屋的私人貸款計劃，讓未補地價的物業業主申請。同時，以上私人貸款計劃比一般加按更具自主性及彈性，大多數提早還款都不被罰息。

選擇時的三個判斷

• 比較 APR 而非月平息：月平息以原本本金計息，忽略本金遞減，數字看落偏低；只有實際年利率可以橫向比較。換算示例見清卡數頁的 APR 一節。
• 同時比較總還款額：若整合後總還款額上升，那不是清數，而是以債養債。
• 核對合規三件事：對方廣告是否載有放債人牌照號碼及投訴熱線、簽約前是否逐項解釋條款並留底、是否有人在批核前向你收費。任何一項不符即應停止，詳見首頁陷阱與騙案防範及零中介收費立場。

延伸閱讀：清卡數・債務整合｜二線財務清數｜免TU貸款｜私人貸款｜關於頂峰資本｜免費評估